Intereses Posesorios
¿Qué es un derecho de posesión?
Un interés posesorio gravable (PI) se crea cuando a un particular se le otorga el uso exclusivo de bienes inmuebles propiedad de una entidad no gravable. Una definición ampliada puede encontrarse en las Secciones 61, 62, 107-107.9, 480.6 del Código de Ingresos y Tributación (R&T), y en las Reglas de Impuesto a la Propiedad 20, 21, 22, 27, 28 y 29. En términos muy sencillos, para que un interés posesorio sea gravable, debe ser independiente, duradero y exclusivo de los derechos que ostentan otros.
- IndependienteEl uso debe ser independiente del propietario público. Es decir, su titular puede ejercer la autoridad y el control de la propiedad al margen de las normas y reglamentos del propietario público.
- DuraderoDebe haber pruebas razonablemente ciertas que demuestren que la posesión continuará por un período de tiempo determinable.
- ExclusivoSu titular debe poder excluir a otros de interferir con el uso de la propiedad (o, cuando hay uso concurrente, el uso concurrente no interfiere significativamente con el uso del titular).
Ejemplos de intereses posesorios
Los PI gravables pueden crearse en prácticamente cualquier uso de bienes inmuebles de propiedad gubernamental. Normalmente se crean cuando particulares, empresas o corporaciones arriendan, alquilan o utilizan instalaciones y/o terrenos de propiedad federal, estatal o local para su propio beneficio.
Ejemplos de intereses posesorios incluyen:
- Empresas privadas alquilando edificios gubernamentales.
- Amarres en marinas públicas.
- Amarre de avión en un aeropuerto de condado.
- Inquilinos, concesionarios y expositores en el recinto ferial del condado.
- Campos de golf públicos arrendados a operadores privados.
- Servidumbres de paso para televisión por cable.
- El derecho a operar una agencia de alquiler de autos en un aeropuerto.
- Operadores de contenedores en el Puerto de Oakland.
- Terminales aéreas y espacios de carga en aeropuertos.
La variedad y la forma de tales intereses varían ampliamente y evolucionan continuamente, y los enumerados anteriormente representan solo una parte de los posibles intereses posesorios que se pueden encontrar.
Impuestos prediales
La ley de California exime a las agencias públicas del pago de impuestos sobre los bienes que poseen, por lo tanto, el arrendatario, quien adquiere el interés posesorio, debe pagar impuestos sobre la propiedad por dicho interés posesorio. La imposición de impuestos sobre estos intereses tiene sus raíces en precedentes históricos. La legislatura de California autorizó por primera vez la valoración de intereses posesorios para fines del impuesto a la propiedad en 1859.
Aquellos que reciben avalúos de interés posesorio a menudo se desconciertan por la aparente injusticia de pagar alquiler a una entidad gubernamental mientras se les pide que paguen impuestos a la propiedad sobre bienes que no poseen. Sin embargo, las entidades gubernamentales no tienen que pagar impuestos a la propiedad y, por lo tanto, sus cargos de alquiler no incluyen un incremento para recuperar dichos impuestos (similar a un contrato de arrendamiento triple neto).
Al mismo tiempo, el propietario privado sigue recibiendo los servicios y beneficios (protección contra incendios y policial, escuelas y administración local) de los que gozan otras propiedades sujetas a impuestos similares, y el impuesto sobre el derecho de posesión contribuye a que el titular pague la parte que le corresponde de esos costos.
Descubrimiento de Intereses Posesorios Gravables
El Asesor, por ley, debe localizar y valorar todos los bienes sujetos a impuestos en el condado a la fecha de gravamen, el 1 de enero de cada año. Esto incluye todos los derechos de posesión sujetos a impuestos. Anualmente, de conformidad con la Sección 480.6 del Código de Ingresos e Impuestos, el personal del Tasador solicita a cada organismo gubernamental del condado que proporcione diversos datos, tales como contratos de arrendamiento y otros acuerdos relacionados con los bienes inmuebles de su propiedad. Esta información incluye el nombre, la dirección postal, la ubicación, las modificaciones al contrato de arrendamiento, las cesiones, las nuevas construcciones, etc., para cada propiedad. El Tasador analiza esta información al realizar las tasaciones de los derechos de posesión. Es importante que los arrendatarios mantengan esta información actualizada con sus arrendadores gubernamentales y que las agencias cooperen plenamente con el Tasador para que el condado pueda realizar tasaciones precisas.
Valoración de Intereses Posesorios
Los valores del año base se establecen para los intereses posesorios gravables al ocurrir un cambio de propiedad o la finalización de una nueva construcción, de conformidad con las directrices de la Proposición 13. Los requisitos para un cambio de propiedad de un interés posesorio gravable se encuentran en la Sección 61 del Código de Ingresos y Tributación. Un cambio de propiedad ocurre cuando se crea o se asigna un interés posesorio, o al expirar el plazo de posesión razonablemente anticipado utilizado por el Tasador.
La tasación de PIs difiere significativamente de otras formas de evaluación de impuestos a la propiedad, ya que el trabajo del tasador es valorar únicamente los derechos que ostenta el poseedor privado. El tasador no debe incluir el valor de ningún derecho retenido por el propietario público ni ningún derecho que revierta al propietario público (el “interés de reversión”) al final de un plazo de posesión razonable.
Los valores del PI sujetos a impuestos difieren de los valores de la propiedad inmobiliaria sin gravámenes en dos aspectos:
- El tasador debe valorar únicamente el uso de interés posesorio legalmente permitido según el acuerdo, que puede no ser el uso de mayor y mejor valor del inmueble.
- El tasador no debe incluir el valor de los derechos que el arrendador se reserve sobre el inmueble; el interés del gobierno está exento.
Como resultado, las tasaciones de PI suelen ser, con frecuencia de manera significativa, inferiores a las tasaciones de dominio absoluto de propiedades similares de propiedad privada.
El valor del año base determinado está protegido por la Proposición 13; solo aumentará un máximo de 2% al año, hasta que ocurra un evento que justifique una nueva valuación (cambio de propiedad o nueva construcción) o hasta que la propiedad sufra una disminución en su valor (cuando bajen los precios de venta o las rentas de propiedades similares, o cuando disminuya el plazo previsto de posesión —Propuesta 8—).
Los Intereses Posesorios se evalúan en el padrón no garantizado
Los intereses posesorios normalmente se evalúan en el Rol de Impuestos No Garantizado porque los derechos de propiedad que se evalúan son para la posesión y no la propiedad del bien inmueble, y no pueden proporcionar garantía para los impuestos adeudados. En otras palabras, la propiedad no puede ser utilizada para satisfacer ningún impuesto predial moroso.
Por lo tanto, los PI se valoran como bienes inmuebles en el Registro de Bienes No Garantizados, pero siguen estando sujetos a la Proposición 13. Es decir, aunque figuran en el Registro de Bienes No Garantizados, se siguen valorando de acuerdo con las leyes aplicables a los bienes inmuebles garantizados.
Facturas de impuestos no garantizadas
El calendario de pagos de las cuotas de impuestos del Registro de Bienes No Garantizados difiere considerablemente del de las cuotas del Registro de Bienes Garantizados, y los contribuyentes deben estar al tanto de esa diferencia. Las facturas no garantizadas vencen y son pagaderas en su totalidad a más tardar el 31 de agosto de cada año. Si el pago se realiza después del 31 de agosto, se añadirá al monto adeudado una multa de 10% más los costos. Las cuentas por pagar no garantizadas no se dividen en dos cuotas con dos fechas de mora diferentes, como ocurre con las cuentas por pagar del impuesto «Secured Roll».
Preguntas frecuentes
Nunca me informaron sobre los impuestos por derecho de posesión cuando firmé mi contrato de arrendamiento. ¿Por qué tengo que pagar la cuenta?
El municipio en contrato con usted tenía la responsabilidad legal de informarle que su interés posesorio podría estar sujeto a impuestos a la propiedad; esta información debería haber sido incluida en su contrato de arrendamiento/alquiler por escrito. Las tasaciones de PI (interés posesorio) están autorizadas por el Código de Ingresos y Tributación de California y el Tasador está obligado a emitirle la tasación a usted, el poseedor.
Dejé el espacio que alquilaba en marzo. ¿Por qué debería pagar la factura de impuestos por todo el año fiscal entrante (julio-junio)?
Si usted tenía la posesión y/o estaba arrendando la propiedad el 1 de enero, usted es responsable de la totalidad de la factura de impuestos. Los impuestos anuales a la propiedad no garantizados se evalúan a la parte privada con derechos de posesión en la fecha de gravamen del 1 de enero.
Informé a la Ciudad (Caltrans, Port of Oakland, etc.) el 15 de diciembre que me iría en marzo. ¿No demuestra este hecho que mi posesión no es "duradera"?
Sí, puede ser. Por favor, contacte a nuestra oficina al (510) 272-3777 y pida hablar con el tasador de PI para discutir sus circunstancias específicas.
¿Cómo se determinó el valor?
Los enfoques de valoración para los intereses posesorios gravables son similares a los enfoques convencionales de valor –el enfoque de ventas comparables, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos– que son generalmente aceptados y utilizados en la valoración de un interés de plena propiedad. Sin embargo, los enfoques convencionales deben modificarse para dar cabida a la duración finita de un interés posesorio gravable y al hecho correspondiente de que una parte del interés de plena propiedad en esos derechos, el interés de reversión, es retenida por el propietario del gobierno y no es gravable.
Si bien el tasador puede utilizar cualquiera de los enfoques de comparación de ventas, ingresos o costos para valorar los intereses posesorios gravables, el enfoque de ingresos es el método más comúnmente utilizado para valorarlos.
En el enfoque de ingresos, un interés posesorio gravable se valora descontando los ingresos netos futuros que el interés en el bien inmueble es capaz de producir durante el plazo de posesión anticipado. Cuando se pueden determinar tanto la renta económica como un plazo de posesión razonable, la estimación del valor del PI implica capitalizar el flujo de ingresos de alquiler potencial (menos la vacancia anticipada, la pérdida de cobro y los gastos de gestión desde el punto de vista de un arrendador). La cifra resultante es el valor del Interés Posesorio gravable.
¿Por qué mi factura muestra un cargo por "Terreno" y "Mejoras"?
Para bienes inmuebles, incluyendo los derechos de posesión, el Tasador está obligado a distinguir por separado la tasación del terreno de la tasación de las mejoras en la factura anual. Sin embargo, no existe ningún requisito para tasar por separado las dos partes del todo. El tasador típicamente evalúa el PI total y luego asigna la tasación entre el terreno y las mejoras. Para todos los fines prácticos, es la tasación total lo que es importante.
Para más información sobre la tasación de su interés posesorio, por favor llame al (510) 272-3777 y pida hablar con el tasador de intereses posesorios.