소유권

점유권

과세 대상 사용권(PI)은 비과세 단체가 소유한 부동산에 대한 배타적 사용권이 민간인에게 부여될 때 생성됩니다. 세입 및 세법(R&T) 섹션 61, 62, 107-107.9, 480. 6 및 부동산 세칙 20, 21, 22, 27, 28, 29에서 확장된 정의를 찾을 수 있습니다. 매우 간단히 말해서, 사용권이 과세 대상이 되려면 독립적이고, 내구성이 있으며, 타인이 보유한 권리로부터 배타적이어야 합니다.

• 독립사용은 공공 소유주와 독립적이어야 합니다. 즉, 소유자는 공공 소유주의 규칙 및 규정과 별도로 재산에 대한 권한과 통제를 행사할 수 있습니다.
• 튼튼한소유가 확정 가능한 기간 동안 계속될 것이라는 합리적으로 확실한 증거가 있어야 합니다.
• 독점: 그 소유자는 타인이 재산의 사용을 방해하는 것을 배제할 수 있어야 한다. (또는, 병존적 사용이 있는 경우, 병존적 사용이 소유자의 사용을 현저하게 방해하지 않아야 한다.).

소유권리의 예시

과세 가능한 PI는 정부 소유 부동산의 거의 모든 사용 사례에서 생성될 수 있습니다. 일반적으로 개인, 회사 또는 법인이 자신의 이익을 위해 연방, 주 또는 지방 정부 소유 시설 및/또는 토지를 임대, 대여 또는 사용할 때 생성됩니다.

소유권리의 예시는 다음과 같습니다:

• 정부 건물을 임대하는 민간 기업.
• 공공 마리나의 보트 정박 공간.
• 카운티 공항의 항공기 계류 장소.
• 카운티 박람회장의 임차인, 판매점 운영자 및 전시업체.
• 민간 사업자에게 임대된 공공 골프장.
• 케이블 TV 통행권 지역권.
• 공항에서 렌터카 사업 운영권.
• 오클랜드 항만의 컨테이너 운송업자.
• 공항의 항공 터미널 및 화물 공간.

그러한 관심의 종류와 형태는 매우 다양하고 끊임없이 발전하며, 위에 나열된 것들은 존재할 수 있는 재산권의 일부에 불과합니다.

재산세

캘리포니아 법률은 공공 기관이 소유한 부동산에 대해 세금을 면제하므로, 점유권을 취득한 임차인은 그 점유권에 대해 재산세를 납부해야 합니다. 이러한 점유권에 대한 과세는 역사적 선례에 뿌리를 두고 있습니다. 캘리포니아 주의회는 1859년에 처음으로 재산세 목적을 위해 점유권을 평가할 수 있는 권한을 부여했습니다.

소유권 행사 평가를 받는 사람들은 종종 정부 기관에 임대료를 지불하면서 자신들이 소유하지 않은 부동산에 대한 재산세도 납부해야 하는 불공평성에 혼란스러워합니다. 그러나 정부 기관은 재산세를 납부할 필요가 없으므로, 그들의 임대료 청구에는 그러한 세금을 회수하기 위한 인상분이 포함되어 있지 않습니다 (삼중 순 임대와 유사).

동시에, 사유 재산권 소유자는 다른 유사한 과세 대상 재산이 누리는 서비스와 혜택(화재 및 경찰 보호, 학교, 지방 정부)을 계속 받으며, 점유권 세금은 이러한 비용에 대한 소유자의 공정한 몫을 지불하는 데 도움이 됩니다.

과세 대상 점유 이익의 발견

평가자는 법에 따라 매년 1월 1일 납세 대상 재산 기준일을 기준으로 카운티 내 모든 납세 대상 재산을 조사하고 평가해야 합니다. 여기에는 모든 납세 대상 점유권이 포함됩니다. 매년 세법 480.6조에 따라 평가원 직원은 카운티 내 모든 정부 기관에 자신들이 소유한 부동산과 관련된 임대차 계약 및 기타 계약과 같은 다양한 정보를 제공하도록 요청합니다. 이 정보에는 각 부동산의 이름, 우편 주소, 소재지, 임대차 계약 수정, 양도, 신축 건물 등이 포함됩니다. 평가원은 점유권 평가 시 이 정보를 분석합니다. 임차인은 이 정보를 정부 소유주와 최신 상태로 유지하고, 해당 기관은 정확한 평가가 이루어질 수 있도록 평가원에게 전적으로 협조하는 것이 중요합니다.

점유권 이익 평가

과세 소유권에 대한 기준 연도 가치는 소유권 변경 또는 신축 완료 시 소유권 13호(Proposition 13) 지침에 따라 설정됩니다. 과세 소유권의 소유권 변경 요건은 세입 및 세법 섹션 61에 나와 있습니다. 소유권 변경은 소유권이 생성, 양도되거나 평가사가 사용한 합리적으로 예상되는 소유 기간이 만료될 때 발생합니다.

PIs의 가치 평가는 다른 형태의 재산세 평가와 상당히 다르며, 이는 감정평가사가 사적인 소유자가 보유한 권리만을 평가해야 하는 직무이기 때문입니다. 감정평가사는 공공 소유자가 보유한 권리나 합리적인 점유 기간이 끝나면 공공 소유자에게 돌아갈 권리(“잔여 이익”)의 가치를 포함해서는 안 됩니다.

납세자산 PI 가치는 실질 부동산 담보가치와 두 가지 면에서 다릅니다:

• 평가사는 계약에 따라 법적으로 허용되는 점유권리만을 평가해야 하며, 이는 해당 재산의 최상의·최고 용도가 아닐 수 있습니다.
• 평가액에는 임대인의 보유 권리의 가치를 포함해서는 안 되며, 정부의 지분은 면제됩니다.

그 결과, PI 평가는 일반적으로 유사한 사유 재산의 소유권 평가보다 훨씬 낮거나 종종 상당히 낮습니다.

결정된 기준 연도 가치는 제13호 주민발의안에 의해 보호되며, 재평가 사유(소유권 변경 또는 신축)가 발생하거나 해당 부동산의 가치가 하락할 때까지(유사 부동산의 매매 가격이나 임대료가 하락하거나, 예상 점유 기간이 단축되는 경우 – 제8호 주민발의안) 연간 최대 2%까지만 증가합니다.

점유권은 무담보 과세 대상 명부에 과세됩니다

점유권은 부동산의 소유권이 아닌 점유에 대한 재산권이 평가 대상이며 납부되지 않은 세금에 대한 담보를 제공할 수 없기 때문에 일반적으로 담보 없는 세금 명부에 평가됩니다. 즉, 해당 재산은 연체된 재산세를 충당하는 데 사용될 수 없습니다.

따라서 PI는 비담보권 등재부에 실물 부동산으로 평가되지만, 여전히 13호 제안의 적용을 받습니다. 즉, 비담보권 등재부에 나타나더라도 담보 부동산에 관한 법률에 따라 평가된다는 의미입니다.

미납 세금 고지서

담보 없는 세금 고지서의 납부 일정은 담보 있는 세금 고지서의 납부 일정과 상당히 다르며, 납세자들은 그 차이점을 인지해야 합니다. 미회수 청구서는 매년 8월 31일까지 전액 납부해야 합니다. 8월 31일 이후에 납부할 경우, 미납 금액에 10%의 가산금과 수수료가 부과됩니다. 무담보 세금 고지서는 담보 롤 세금 고지서와 달리, 서로 다른 연체 기한을 가진 두 차례의 분할 납부로 나뉘지 않습니다.

자주 묻는 질문

소유권 부동산 평가에 대한 자세한 내용은 (510) 272-3777로 전화하여 소유권 부동산 평가사에게 문의하시기 바랍니다.