Mga Interes sa Pagmamay-ari

Ano ang Karapatang Magmay-ari?

Ang isang taxable possessory interest (PI) ay nalilikha kapag ang isang pribadong partido ay nabigyan ng eksklusibong paggamit ng real property na pagmamay-ari ng isang hindi taxable entity. Ang isang pinalawak na depinisyon ay matatagpuan sa Revenue and Taxation (R&T) Code Sections 61, 62, 107-107.9, 480. 6, at Property Tax Rules 20, 21, 22, 27, 28 at 29. Sa napakasimpleng salita, para maging taxable ang isang possessory interest, ito ay dapat na independiyente, matibay, at eksklusibo sa mga karapatang hawak ng iba.

MalayaAng paggamit ay dapat na hiwalay mula sa pampublikong may-ari. Ibig sabihin, ang may hawak nito ay maaaring magpatupad ng awtoridad at kontrol sa ari-arian na hiwalay sa mga tuntunin at regulasyon ng pampublikong may-ari.
MatibayDapat mayroong makatuwirang tiyak na ebidensya upang ipakita na ang pagmamay-ari ay magpapatuloy sa isang tiyak na yugto ng panahon.
EksklusiboDapat ay may kakayahan ang may hawak nito na pigilan ang iba na manghimasok sa paggamit ng ari-arian, (o, kung may sabay-sabay na paggamit, ang sabay-sabay na paggamit ay hindi gaanong nakakaistorbo sa paggamit ng may hawak).

Mga Halimbawa ng Pasa-pasa na Interes

Maaaring malikha ang mga taxable PI sa halos anumang paggamit ng real property na pag-aari ng gobyerno. Karaniwan itong nalilikha kapag ang mga pribadong indibidwal, kumpanya, o korporasyon ay umuupa, nagrerenta, o gumagamit ng mga pasilidad at/o lupa na pag-aari ng pederal, estado, o lokal na pamahalaan para sa kanilang sariling kapakinabangan.

Kasama sa mga halimbawa ng mga interes na nagpapakita ng pagmamay-ari ay tulad ng:

Mga pribadong kumpanya na nangungupahan sa mga gusali ng gobyerno.
Mga bangka na nakadaong sa mga pampublikong marina.
Pagbigkis ng eroplano sa isang county airport.
Mga nangungupahan, concessionaires at exhibitors sa county fairgrounds.
Mga pampublikong golf course na inuupahan sa mga pribadong operator.
Karapatan sa daanan para sa mga easement ng cable television.
Ang karapatang magpatakbo ng ahensya ng rental car sa isang paliparan.
Mga operator ng container sa Port of Oakland.
Terminal ng airline at espasyo ng kargamento sa mga paliparan.

Ang uri at anyo ng mga interes na ito ay malawak na nag-iiba at patuloy na nagbabago, at ang mga nakalista sa itaas ay kumakatawan lamang sa isang bahagi ng mga posibleng interes sa pagmamay-ari na maaaring matagpuan.

Buwis sa Ari-arian

Binibigyan ng batas ng California ng eksemsyon ang mga pampublikong ahensya sa pagbabayad ng buwis sa mga pag-aari na kanilang pagmamay-ari, kaya't ang umuupa, na siyang nakakakuha ng interes sa pagmamay-ari, ay dapat magbayad ng buwis sa pag-aari sa interes sa pagmamay-ari. Ang pagbubuwis sa mga interes na ito ay nag-uugat sa makasaysayang precedent. Unang pinahintulutan ng lehislatura ng California ang pagpapahalaga sa mga interes sa pagmamay-ari para sa mga layunin ng buwis sa pag-aari noong 1859.

Ang mga tumatanggap ng mga pagtatasa ng pagmamay-ari ay madalas na nalilito sa tila kawalang-katarungan ng pagbabayad ng upa sa isang entity ng gobyerno habang hinihiling na magbayad ng mga buwis sa ari-arian sa pag-aari na hindi nila pagmamay-ari. Gayunpaman, ang mga entity ng gobyerno ay hindi kailangang magbayad ng buwis sa ari-arian at samakatuwid, ang kanilang mga singil sa upa ay hindi kasama ang isang pagtaas upang mabawi ang mga buwis na iyon (katulad ng isang triple net lease).

Kasabay nito, ang pribadong may-ari ay tumatanggap pa rin ng mga serbisyo at benepisyo (proteksiyon ng bumbero at pulis, mga paaralan, at lokal na pamahalaan) na natatanggap ng iba pang magkatulad na nasusuktan ng buwis na ari-arian, at ang buwis sa may-ari na interes ay tumutulong sa pagbabayad ng patas na bahagi ng may hawak sa mga gastos na iyon.

Pagtuklas ng mga Buwisang Interes sa Pagmamay-ari

Ang Tagasuri, ayon sa batas, ay dapat hanapin at tasahin ang lahat ng mapapataw na buwis na ari-arian sa County simula sa petsa ng lien, Enero 1, bawat taon. Kasama dito ang lahat ng mapapataw na interes sa pagmamay-ari. Taun-taon, alinsunod sa Seksyon 480.6 ng Revenue and Taxation Code, humihiling ang mga tauhan ng Assessor sa bawat ahensya ng gobyerno sa County na magbigay ng iba't ibang impormasyon tulad ng mga kasunduan sa pag-upa at iba pang kasunduan na may kinalaman sa tunay na ari-arian na kanilang pagmamay-ari. Kasama sa impormasyong ito ang pangalan, address ng sulat, lokasyon, mga pagbabago sa kasunduan sa pag-upa, mga pagtalaga, bagong konstruksyon, atbp., para sa bawat ari-arian. Sinusuri ng Assessor ang impormasyong ito kapag gumagawa ng mga pagtatasa ng interes sa pagmamay-ari. Mahalagang panatilihing napapanahon ng mga nangungupahan ang impormasyong ito sa kanilang mga landlord sa gobyerno at na ganap na makipagtulungan ang mga ahensya sa Assessor upang ang tumpak na mga pagtatasa ay magawa ng County.

Pagtatasa ng mga Interes sa Pagmamay-ari

Ang mga halaga ng taon ng batayan ay itinatag para sa mga nakakabuwis na pag-aaring interes sa pagbabago ng pagmamay-ari o pagkumpleto ng bagong konstruksyon sa ilalim ng mga alituntunin ng Proposition 13. Ang mga kinakailangan para sa pagbabago ng pagmamay-ari ng isang nakakabuwis na pag-aaring interes ay matatagpuan sa Seksyon 61 ng Revenue and Taxation Code. Ang pagbabago ng pagmamay-ari ay nangyayari kapag ang isang pag-aaring interes ay nalikha, naitalaga, o sa pagtatapos ng makatwirang inaasahang termino ng pag-aari na ginamit ng Tagatasa.

Magkakaiba nang malaki ang pagtatasa ng PIs mula sa iba pang anyo ng pagtatasa ng buwis sa ari-arian, dahil trabaho ng tagatasa na tasahin lamang ang mga karapatang hawak ng pribadong nagmamay-ari. Hindi dapat isama ng tagatasa ang halaga ng anumang karapatang napanatili ng pampublikong may-ari o anumang karapatan na babalik sa pampublikong may-ari (ang “reversionary interest”) sa pagtatapos ng makatuwirang termino ng pagmamay-ari.

Magkaiba ang mga halaga ng PI na binubuwisan sa mga halaga ng tunay na ari-arian na walang pasanin sa dalawang paraan:

Dapat tasahin lamang ng Tagasuri ang legal na pinahihintulutang interes sa pagmamay-ari na paggamit sa ilalim ng kasunduan, na maaaring hindi ang pinakamataas at pinakamahusay na paggamit ng ari-arian.
Hindi dapat isama ng Assessor ang halaga ng mga karapatang nireserba ng lessor sa ari-arian; ang interes ng pamahalaan ay exempted.

Dahil dito, ang mga Pagtatasa sa PI ay karaniwan at madalas na mas mababa kaysa sa mga pagtatasa sa fee simple ng magkatulad, pribadong pagmamay-aring ari-arian.

Ang itinakdang halaga ng batayang taon ay protektado ng Proposition 13; tataas lamang ito ng pinakamataas na 2% bawat taon, hanggang sa maganap ang isang kaganapang muling pagtataya (pagbabago ng pagmamay-ari o bagong konstruksyon) o bumaba ang halaga ng ari-arian (kapag bumababa ang presyo ng pagbebenta o renta ng mga katulad na ari-arian, o kapag nababawasan ang inaasahang tagal ng pagmamay-ari – Proposition 8).

Sinusuri ang mga Karapatang Pagmamay-ari sa Nasasagip na Roll

Ang mga karapatang magmay-ari ay karaniwang binabantayan sa Unsecured Tax Roll dahil ang mga karapatan sa ari-arian na sinusuri ay para sa pagmamay-ari at hindi para sa pagmamay-ari ng tunay na ari-arian at hindi makapagbibigay ng seguridad para sa mga buwis na utang. Sa madaling salita, ang ari-arian ay hindi magagamit upang bayaran ang anumang lumiban na buwis sa ari-arian.

Samakatuwid, ang mga PI ay tinatasa bilang tunay na ari-arian sa Unsecured Roll, ngunit napapaloob pa rin sa ilalim ng Proposition 13. Sa madaling salita, kahit na lumitaw sila sa Unsecured Roll, tinatasa pa rin sila ayon sa mga batas na nauukol sa nakaseguro na tunay na ari-arian.

Mga Panukalang Batas sa Buwis na Hindi Natitiyak

Ang iskedyul ng pagbabayad para sa mga singil sa buwis ng Unsecured Roll ay lubos na naiiba kaysa sa mga singil sa buwis ng Secured Roll at dapat malaman ng mga nagbabayad ng buwis ang pagkakaibang iyon. Ang mga hindi nasigurong bayarin ay dapat bayaran nang buo hindi lalampas sa Agosto 31, bawat taon. Kung mababayaran pagkatapos ng Agosto 31, idaragdag sa halagang babayaran ang multa na 10% kasama ang mga gastusin. Hindi hinahati sa dalawang hulog ang mga hindi seguradong bayarin na may magkaibang petsa ng pagkaantala, tulad ng ginagawa sa mga seguradong bayarin sa buwis ng Roll.

Mga Madalas Itanong

Hindi ako nabatid tungkol sa mga buwis ng Possessory Interest noong nilagdaan ko ang aking kasunduan sa pag-upa. Bakit ako inaatasan na bayaran ang singil?

Ang munisipalidad na nakipagkontrata sa iyo ay may legal na responsibilidad na ipaalam sa iyo na ang iyong interes sa pagmamay-ari ay maaaring mapailalim sa pagbubuwis sa ari-arian; ang impormasyong ito ay dapat na kasama sa iyong nakasulat na kasunduan sa pagpapaupa/pagrenta. Ang mga pagtatasa ng PI ay awtorisado ng California Revenue and Taxation Code at kinakailangan ng Assessor na ilabas ang pagtatasa sa iyo, ang nagmamay-ari.

Umalis ako sa aking inuupahang espasyo noong Marso. Bakit ko pa kailangang bayaran ang tax bill para sa buong darating na fiscal year (Hulyo-Hunyo)?

Kung ikaw ang nagmamay-ari at/o nagpapaupa ng ari-arian noong Enero 1, ikaw ang responsable para sa buong tax bill. Ang mga hindi sigurado taunang buwis sa ari-arian ay sinisingil sa pribadong partido na may karapatan sa pagmamay-ari sa Enero 1 na petsa ng lien.

Nabatid ko sa Lungsod (Caltrans, Port of Oakland, atbp.) noong Disyembre 15 na aalis ako sa Marso. Hindi ba ipinapakita ng katotohanang ito na ang aking pag-aari ay hindi "matibay"?

Maaari. Mangyaring makipag-ugnayan sa aming tanggapan sa (510) 272-3777 at humiling na makausap ang PI appraiser upang pag-usapan ang iyong mga partikular na sitwasyon.

Paano natukoy ang halaga?

Ang mga pamamaraan ng pagpapahalaga para sa mga taxable possessory interest ay katulad ng mga karaniwang pamamaraan ng pagpapahalaga – ang comparative sales approach, ang income approach, at ang cost approach – na karaniwang tinatanggap at ginagamit sa pagpapahalaga ng isang fee simple interest. Gayunpaman, ang mga karaniwang pamamaraan ay kailangang baguhin upang matugunan ang hangganan ng tagal ng isang taxable possessory interest at ang katumbas na katotohanan na ang isang bahagi ng fee simple interest sa mga karapatang iyon, ang reversionary interest, ay nananatili sa may-ari ng gobyerno at hindi taxable.

Habang ang alinman sa mga pamamaraan ng paghahambing ng benta, kita, o gastos sa pagpapahalaga ay maaaring gamitin ng Tagatasa sa pagpapahalaga ng mga buwis na kinakailangang pag-aari, ang pamamaraan ng kita ang pinakakaraniwang ginagamit na paraan ng pagpapahalaga sa mga ito.

Sa pamamaraang income, ang isang taxable possessory interest ay binibigyan ng halaga sa pamamagitan ng pagbawas ng hinaharap na netong kita na kaya nitong maibigay sa loob ng inaasahang termino ng pagmamay-ari. Kung saan, ang parehong economic rent at isang makatwirang termino ng pagmamay-ari ay matutukoy, ang pagtantya sa halaga ng PI ay kinabibilangan ng pag-capitalize sa potensyal na daloy ng kita sa upa (bawas ang inaasahang kawalan, pagkawala ng koleksyon, at gastos sa pamamahala mula sa pananaw ng nagpapaupa). Ang magiging resulta ay ang halaga ng taxable Possessory Interest.

Bakit ipinapakita ng aking bill ang pagtatasa para sa "Lupa" at "Mga Pinagbuti"?

Para sa tunay na ari-arian, kasama ang mga interes sa pagmamay-ari, kinakailangan ang Tagatasa na hiwalay na iba-ibahin ang pagtatasa ng lupa mula sa pagtatasa ng pagpapabuti sa taunang singil. Gayunpaman, walang kinakailangan na hiwalay na suriin ang dalawang bahagi ng kabuuan. Kadalasan sinusuri ng tagasuri ang kabuuang PI at pagkatapos ay inilalaan ang pagtatasa sa pagitan ng lupa at mga pagpapabuti. Para sa lahat ng praktikal na layunin, ang kabuuang pagtatasa ang mahalaga.

Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa pagtatasa ng iyong possessory interest, mangyaring tumawag sa (510) 272-3777 at humiling na makausap ang Possessory Interest appraiser.