佔有權益
何謂佔有權益？
應稅占有權 (PI) 是指當私人實體被授予對非應稅實體擁有的不動產的獨家使用權時產生的。更廣泛的定義可見於《稅收條例》(R&T) 第 61 條、62 條、107-107.9 條、480.6 條以及《財產稅規則》20、21、22、27、28 和 29。簡而言之，占有權要應稅，必須是獨立的、持久的，並且排除他人持有的權利。.
- 獨立使用必須獨立於公共所有者。也就是說，其持有者可以獨立於公共所有者的規則和規定行使該財產的權威和控制權。.
- 耐用必須有相當確鑿的證據證明該佔有將持續一段可確定的時間。.
- 獨家其持有者必須能夠排除他人干涉財產的使用，（或者，在共有使用的情況下，共用並不顯著干擾持有者的使用）。.
權益佔有示例
在政府擁有的不動產的幾乎任何用途中都可以設立應稅 PI（私人處置）。它們通常在私人個人、公司或企業為了自身利益而租賃、租用或使用聯邦、州或地方政府擁有的設施和／或土地時設立。.
可處分權益的例子包括：
- 私人公司租賃政府大樓.
- 公共碼頭的船位.
- 機場拴繩處的飛機在縣級機場。.
- 縣立展覽館的租戶、特許經銷商和參展商。.
- 私人營運的公眾高爾夫球場。.
- 有線電視道路通行權地役權.
- 在機場經營租車公司的權利.
- 奧克蘭港的貨櫃裝卸工人。.
- 航空公司的航站樓和機場的貨運空間.
此類權益的種類和形式差異極大且不斷演變，以上所列僅為可能存在的財產權益的一部分。.
財產稅
加州的法律豁免公營機構繳納其擁有的財產稅，因此，獲得佔有權的承租人必須為其佔有權繳納財產稅。這些佔有權的課稅根植於歷史先例。加州議會於 1859 年首次授權評估佔有權以用於財產稅目的。.
收到佔有權益評估的人，常對向政府實體繳納租金，同時卻被要求為自己不擁有的財產繳納財產稅，這種似乎不公平的情況感到困惑。然而，政府實體不必繳納財產稅，因此其租金收費不包含回收此類稅款的增長額（類似於三重淨租賃）。.
同時，私人佔有者仍可獲得其他類似應稅財產所享有的服務與利益（消防、警察、學校及地方政府），而佔有權稅則有助於支付持有者應負擔的公平份額。.
應稅權益的發現
根據法律規定，估值員必須在每年 1 月 1 日的留置權日，對郡內所有應稅財產進行搜尋和估值。這包括所有應稅佔有權益。根據《稅收和財產稅法》第 480.6 條，估值員的工作人員每年會要求郡內各政府機構提供與其擁有的不動產相關的各種資訊，例如租約和其他協議。這些資訊包括每個財產的名稱、郵寄地址、地點、租約修訂、轉讓、新建工程等。估值員在進行佔有權益評估時會分析這些資訊。承租人必須與其政府業主保持這些資訊的最新狀態，並且各機構必須全力配合估值員，以便郡能夠進行準確的評估。.
估值佔有權益
應稅佔有權的基準年份價值，是在發生所有權變更或新建工程完工時，依據第13號提案的準則設立。應稅佔有權發生所有權變更的要求，可在《稅收與賦稅法典》第61節中找到。所有權變更發生於佔有權的設立、轉讓，或估稅官所使用的可合理預期佔有期限屆滿時。.
個人權益的估值與其他形式的財產稅估值顯著不同，因為估價師僅負責評估私人佔有人持有的權益。估價師不得包含公共所有者保留的任何權益的價值，或在合理的使用期限結束時將歸還給公共所有者（「殘餘權益」）的任何權益的價值。.
課稅的「權益價值」(PI value) 與不動產的「無負擔產權價值」(unencumbered fee value) 在兩方面有所不同：
- 估價師僅需根據協議評估合法允許的占有權益用途，這可能並非該物業的最高及最佳用途。.
- 評估師不得將出租人保留的權利價值計入財產；政府的權益應予豁免。.
因此，大眾土地地評估通常顯著低於相似私人業權物業的完全業權地評估。.
經確定的基準年價值受第13號提案保護； 該價值每年增幅上限為 2%，直至發生可重新評估事件（所有權變更或新建工程）或該物業價值下降（當類似物業的售價或租金下降，或預期持有期限縮短時——第 8 號提案）。.
持有權益在無擔保滾動上評估
佔有權益通常在無擔保稅務名冊上進行評估，因為被評估的財產權是針對不動產的佔有而非所有權，且無法為所欠稅款提供擔保。換言之，該財產不能用於清償任何逾期的財產稅。.
因此，個人不動產 (PIs) 在未擔保卷 (Unsecured Roll) 上被評估為不動產，但仍屬於第 13 號提案 (Proposition 13) 的範疇。也就是說，儘管它們出現在未擔保卷上，但仍按照對已擔保不動產適用的法律進行評估。.
未擔保稅單
無擔保滾動稅單的付款時間表與擔保滾動稅單的付款時間表有顯著不同，納稅人應注意這些差異。. 未設擔保的帳單應於每年 8 月 31 日或之前全數付清。. 若於 8 月 31 日之後繳納，應繳金額將加收 10% 的罰金及相關費用。與有擔保的「Roll」稅單不同，無擔保稅單不會拆分為兩期，且各期逾期日期亦不相同。.
常見問題
我在簽署租賃協議時從未被告知持有稅。為什麼我需要支付這筆帳單？
您簽訂合約的市政府有法律責任告知您，您的佔有權益可能會受到財產稅的課徵；此資訊應已包含在您的書面租賃/租賃協定中。佔有權益評估由《加州稅收與稅務法典》授權，估稅員必須將評估發送給您，也就是佔有人。.
我於三月搬離租賃的空間。為什麼我需要支付整個即將到來的財政年度（七月至六月）的稅單？
如果您在1月1日擁有或租賃該物業，您將負責繳納全部稅款。未擔保的年度財產稅將根據1月1日的留置權日期向擁有佔有權的私人方進行評估。.
我於十二月十五日通知市政府（加州交通部、奧克蘭港等）我將於三月遷離。這事實難道不能證明我的佔用並非「持久」嗎？
可能。請致電 (510) 272-3777 聯繫我們的辦公室，並要求與 PI 估價師交談，以討論您的具體情況。.
這個價值是如何確定的？
應稅佔有權的估值方法與常規的價值評估方法相似——即比較銷售法、收益法和成本法——這些方法在永久權益的估值中得到普遍接受和使用。然而，必須修改常規方法以適應應稅佔有權的有限期限，以及相應的事實，即這些權利中一部分永久權益，即剩餘權益，由政府所有者保留且不課稅。.
儘管評估師可用銷售比較法、收益法或成本法來評估應稅佔有權益，但收益法是評估這些權益最常用的方法。.
在收益法中，應稅占有權益的估價方法是將該不動產權益在預期占有期間內能夠產生的未來淨收益進行折現。若經濟租金和合理的占有期限均可確定，估計占有權益價值即為將潛在租金收益流（減去預期空置、收款損失和管理費用，從業主角度計算）進行資本化。所得出的數字即為應稅占有權益的價值。.
您的帳單上為何顯示「土地」和「改良物」的評估項目？
對於不動產，包括佔有權益，評估員必須在年度帳單上將土地評估與改良物評估分開列示。然而，沒有規定必須將整體中的兩部分分開估價。估價師通常會評估總體佔有權益，然後將評估分配給土地和改良物。就實際用途而言，總評估額才是重要的。.
如需查詢您的佔有權益評估的更多資訊，請致電 (510) 272-3777 並要求與佔有權益估價師通話。.