Quyền chiếm hữu

Quyền chiếm hữu là gì?

Một lợi ích chiếm hữu chịu thuế (PI) được tạo ra khi một bên tư nhân được cấp quyền sử dụng độc quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu của một tổ chức không chịu thuế. Một định nghĩa mở rộng có thể được tìm thấy trong các Mục 61, 62, 107-107.9, 480.6 của Bộ luật Thuế và Thu nhập (R&T) và các Quy tắc Thuế tài sản 20, 21, 22, 27, 28 và 29. Theo cách nói rất đơn giản, để một lợi ích chiếm hữu phải chịu thuế thì nó phải độc lập, bền vững và độc quyền đối với các quyền mà người khác nắm giữ.

• Độc lậpViệc sử dụng phải độc lập với chủ sở hữu công cộng. Nghĩa là, người nắm giữ nó có thể thực hiện quyền uy và kiểm soát tài sản tách rời khỏi các quy tắc và quy định của chủ sở hữu công cộng.
• BềnPhải có bằng chứng chắc chắn hợp lý để chứng minh rằng việc chiếm hữu sẽ tiếp tục trong một khoảng thời gian có thể xác định được.
• Độc QuyềnChủ sở hữu phải có khả năng ngăn cản người khác can thiệp vào việc sử dụng tài sản, (hoặc, trong trường hợp sử dụng đồng thời, việc sử dụng đồng thời đó không ảnh hưởng đáng kể đến việc sử dụng của chủ sở hữu).

Các ví dụ về quyền chiếm hữu

PI chịu thuế có thể được tạo ra trong hầu hết mọi trường hợp sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của chính phủ. Chúng thường được tạo ra khi các cá nhân, công ty hoặc tập đoàn tư nhân thuê, mướn hoặc sử dụng các cơ sở và/hoặc đất đai thuộc sở hữu của chính phủ liên bang, tiểu bang hoặc địa phương vì lợi ích của riêng họ.

Các ví dụ về quyền chiếm hữu bao gồm những thứ như:

• Các công ty tư nhân thuê các tòa nhà chính phủ.
• Bến đỗ thuyền trong bến du thuyền công cộng.
• Dây neo máy bay tại một sân bay quận.
• Những người thuê, nhà nhượng quyền và nhà triển lãm tại khu hội chợ Hạt.
• Các sân golf công cộng được cho thuê cho các nhà điều hành tư nhân.
• Quyền sử dụng hành lang cáp truyền hình.
• Quyền vận hành một đại lý cho thuê xe tại sân bay.
• Người điều hành container tại Cảng Oakland.
• Nhà ga hàng không và không gian hàng hóa tại các sân bay.

Sự đa dạng và hình thức của những quyền lợi này thay đổi rộng rãi và liên tục phát triển, và những quyền lợi được liệt kê ở trên chỉ đại diện cho một phần của các quyền sở hữu có thể có.

Thuế bất động sản

Luật California miễn thuế cho các cơ quan công quyền đối với tài sản mà họ sở hữu, do đó bên thuê, người có được quyền chiếm hữu, phải nộp thuế tài sản đối với quyền chiếm hữu. Việc đánh thuế các quyền lợi này có nguồn gốc từ tiền lệ lịch sử. Cơ quan lập pháp California lần đầu tiên cho phép định giá quyền chiếm hữu cho mục đích thuế tài sản vào năm 1859.

Những người nhận đánh giá quyền chiếm hữu thường bối rối trước sự bất công dường như là phải trả tiền thuê cho một cơ quan chính phủ trong khi vẫn bị yêu cầu đóng thuế tài sản cho một tài sản mà họ không sở hữu. Tuy nhiên, các cơ quan chính phủ không phải trả thuế tài sản và do đó, phí thuê của họ không bao gồm phần tăng thêm để bù đắp các loại thuế đó (tương tự như hợp đồng thuê ba thuần túy).

Đồng thời, chủ sở hữu tư nhân vẫn nhận được các dịch vụ và lợi ích (bảo vệ phòng cháy chữa cháy và cảnh sát, trường học và chính quyền địa phương) mà các tài sản chịu thuế tương tự khác được hưởng, và thuế lợi ích chiếm hữu giúp chủ sở hữu đóng góp phần hợp lý của họ vào các chi phí đó.

Phát hiện Lợi ích Sở hữu Chịu thuế

Người Định giá, theo luật định, có nghĩa vụ tìm kiếm và định giá tất cả các tài sản chịu thuế trong Hạt tính đến ngày thế chấp, ngày 1 tháng 1 hàng năm. Điều này bao gồm tất cả các quyền sở hữu chịu thuế. Hàng năm, theo Mục 480.6 của Bộ luật Doanh thu và Thuế, nhân viên của Người Định giá yêu cầu mọi cơ quan chính phủ trong Hạt cung cấp các loại thông tin khác nhau như hợp đồng thuê và các thỏa thuận khác có liên quan đến bất động sản mà họ sở hữu. Thông tin này bao gồm tên, địa chỉ gửi thư, vị trí, sửa đổi hợp đồng thuê, chuyển nhượng, xây dựng mới, v.v., cho mỗi bất động sản. Người Định giá phân tích thông tin này khi thực hiện việc xác định quyền sở hữu. Điều quan trọng là những người thuê phải cập nhật thông tin này với chủ đất của chính phủ của họ và các cơ quan phải hợp tác đầy đủ với Người Định giá để Hạt có thể thực hiện việc xác định giá trị chính xác.

Định giá Quyền sở hữu

Giá trị năm cơ sở được thiết lập cho các quyền sở hữu chịu thuế khi có sự thay đổi quyền sở hữu hoặc hoàn thành xây dựng mới theo hướng dẫn của Dự luật 13. Các yêu cầu đối với việc thay đổi quyền sở hữu của một quyền sở hữu chịu thuế được quy định tại Mục 61 của Bộ luật Doanh thu và Thuế. Việc thay đổi quyền sở hữu xảy ra khi một quyền sở hữu được tạo ra, được chuyển nhượng, hoặc khi hết thời hạn sở hữu dự kiến hợp lý mà Người thẩm định đã sử dụng.

Định giá tài sản công hữu (PI) khác biệt đáng kể so với các hình thức thẩm định thuế bất động sản khác, vì công việc của người thẩm định là chỉ định giá các quyền do người sở hữu tư nhân nắm giữ. Người thẩm định không được bao gồm giá trị của bất kỳ quyền nào mà chủ sở hữu công chúng giữ lại hoặc bất kỳ quyền nào sẽ được chuyển giao lại cho chủ sở hữu công chúng (quyền “hồi phục”) khi hết thời hạn sở hữu hợp lý.

Giá trị PI chịu thuế khác với giá trị tài sản thực không có thế chấp ở hai điểm sau:

• Giám định viên chỉ phải định giá quyền sở hữu hợp pháp được phép sử dụng theo thỏa thuận, mà quyền này có thể không phải là cách sử dụng tốt nhất và cao nhất của bất động sản.
• Chuyên viên thẩm định không được bao gồm giá trị quyền giữ lại của bên cho thuê vào tài sản; quyền lợi của chính phủ được miễn trừ.

Do đó, các đánh giá PI thường và thường xuyên thấp hơn đáng kể so với các đánh giá quyền sở hữu tài sản riêng tư tương tự.

Giá trị năm cơ sở đã được xác định được bảo vệ theo Đề xuất 13; giá trị này chỉ tăng tối đa 2% mỗi năm, cho đến khi xảy ra sự kiện tái định giá (thay đổi chủ sở hữu hoặc xây dựng mới) hoặc tài sản bị giảm giá trị (khi giá bán hoặc tiền thuê của các tài sản tương tự giảm, hoặc thời hạn sở hữu dự kiến giảm – Đề xuất 8).

Quyền chiếm hữu được đánh giá trên sổ sách không có bảo đảm

Quyền chiếm hữu thường được đánh giá trên Sổ thuế chưa bảo đảm vì quyền tài sản đang được đánh giá là quyền chiếm hữu chứ không phải quyền sở hữu bất động sản và không thể cung cấp bảo đảm cho các khoản thuế nợ. Nói cách khác, bất động sản không thể được sử dụng để bù đắp bất kỳ khoản thuế bất động sản quá hạn nào.

Vì vậy, công trình xây dựng trên đất thuê (PIs) được đánh giá là bất động sản thực trên Sổ theo dõi tài sản không thế chấp, nhưng vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của Đề xuất 13. Nói cách khác, mặc dù chúng xuất hiện trên Sổ theo dõi tài sản không thế chấp, chúng vẫn được đánh giá theo luật pháp liên quan đến bất động sản thực đã thế chấp.

Hóa đơn thuế chưa được đảm bảo

Lịch thanh toán cho các hóa đơn thuế Unsecured Roll khác biệt đáng kể so với hóa đơn thuế Secured Roll và người nộp thuế nên lưu ý đến sự khác biệt đó. Các hóa đơn chưa thanh toán phải được thanh toán đầy đủ trước hoặc vào ngày 31 tháng 8 hàng năm. Nếu thanh toán sau ngày 31 tháng 8, khoản tiền phạt 10% cộng với các chi phí sẽ được cộng thêm vào số tiền phải nộp. Các hóa đơn thuế không có bảo đảm sẽ không được chia thành hai đợt thanh toán với hai ngày quá hạn khác nhau, như trường hợp của các hóa đơn thuế có bảo đảm.

Câu hỏi thường gặp

Để biết thêm thông tin về việc đánh giá quyền sở hữu của bạn, vui lòng gọi số (510) 272-3777 và yêu cầu nói chuyện với chuyên viên định giá quyền sở hữu.